Enligt Skatteverket kan rätten till värdeminskningsavdrag för en näringsfastighet gå förlorad för tiden mellan kontraktsdagen och tillträdet. Det gäller när äganderätten enligt kontraktet ska övergå först på tillträdesdagen.
Den som äger en byggnad som räknas som näringsfastighet får dra av utgiften för att anskaffa byggnaden genom årliga värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdraget beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år på byggnadens anskaffningsvärde.
Skatterättsligt anses en fastighet vara såld när köpekontraktet har undertecknats av både säljare och köpare. Vinstbeskattning i samband med försäljningen ska därför alltid ske det år kontraktet undertecknats. Men det är inte ovanligt att det finns en äganderättsklausul i ett köpekontrakt där säljare och köpare kommit överens om att äganderätten till fastigheten ska övergå vid en annan tidpunkt än vid kontraktets undertecknande, till exempel vid tillträdesdagen. I sådant fall ska säljaren redovisa inkomster och utgifter som avser fastigheten fram till tillträdesdagen.
När det gäller värdeminskningsavdrag för en fastighet som sålts med en äganderättsklausul i kontraktet anser Skatteverket att säljaren inte har rätt till värdeminskningsavdrag efter kontraktsdagen. Det framgår av ett ställningstagande från 2009. Skatteverket motiverar sin uppfattning med att det efter kontraktsdagen inte längre finns något avskrivningsunderlag eftersom det kan sägas ha förbrukats vid kapitalvinstberäkningen.
Skatteverket har nu även kommit med ett ställningstagande som avser köparens rätt till värdeminskningsavdrag. Enligt Skatteverket blir en köpare inte skatterättsligt innehavare av en fastighet förrän vid den tidpunkt som anges i kontraktets äganderättsklausul. Först från och med den tidpunkten är bestämmelserna om värdeminskningsavdrag tillämpliga på näringsfastigheten. Skatteverket anser därför att en köpare inte kan erhålla värdeminskningsavdrag på en näringsfastighet för tid mellan köpekontraktets undertecknande och äganderättsövergången enligt kontraktet.
Köpekontrakt avseende en näringsfastighet undertecknas den 25 oktober 2016. I kontraktet finns en äganderättsklausul där man kommit överens om att äganderätten övergår vid tillträdesdagen den 1 mars 2017. För perioden 26 oktober 2016 till och med 28 februari 2017 får varken säljare eller köpare göra värdeminskningsavdrag enligt Skatteverket.
SKV ställningstagande 2016-09-01, dnr 131 282552-16/111
Företagsaktuellt nr 6 2016
Ombyggnaden av en del av en ekonomibyggnad till bostad var enligt kammarrätten avdragsgill eftersom byggnaden var en näringsfastighet.
I det aktuella målet hade övervåningen i en ekonomibyggnad på en jordbruksfastighet byggts om till bostad. I byggnadens undervåning fanns förrådsutrymmen som hyrdes ut till utomstående. Övervåningen hade innan ombyggnaden använts som lagerutrymme av fastighetsägaren Nils.
Nils som ansåg att byggnaden var en näringsfastighet hade dragit av kostnaderna för ombyggnaden samt den ingående momsen som belöpte på beloppet.
Skatteverket och förvaltningsrätten ansåg att byggnaden var en privatbostad och nekade därför Nils avdrag.
En privatbostad är ett småhus som till övervägande del, mer än 50 procent av husets yta, används eller avses att användas som permanent- eller fritidsbostad av ägaren eller någon närstående till honom. Alla fastigheter som inte uppfyller kraven för att räknas som privatbostad är näringsfastigheter.
Kammarrätten i Jönköping inledde med att avgöra om byggnaden var ett komplementhus till det bostadshus som var huvudbyggnad på fastigheten. Med komplementhus avses garage, förråd och annan mindre byggnad. Det som är avgörande för gränsdragningen mellan ett komplementhus och ett småhus är byggnadens funktion för boende. När den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende bör den hänföras till småhus. Det gäller även om den självständigt inte kan utgöra permanentbostad eller fritidshus.
Kammarrätten konstaterade att det enligt den utredning som fanns i målet så översteg värdet på den del av byggnaden som var inrättad för boende klart värdet för den del som var inrättad som förråd. Byggnaden kunde därför inte klassificeras som privatbostad till följd av att den var ett komplementhus till huvudbyggnaden.
Kammarrättens nästa steg i prövningen var att bedöma om byggnaden till övervägande del användes av Nils eller någon närstående till honom för permanent- eller fritidsboende. Båda våningarna i byggnaden hade samma golvyta. Men eftersom övervåningen hade snedtak blev den användbara arean på den våningen mindre än motsvarande area på den nedre våningen. Men oavsett beräkningssätt översteg inte ytan på övre våningen ytan på den undre våningen, konstaterade kammarrätten. Byggnaden skulle därför klassificeras som näringsfastighet och kostnaderna för ombyggnaden var därmed avdragsgilla i inkomstslaget näringsverksamhet.
Avdrag får inte göras för ingående moms som hänför sig till stadigvarande bostad. Då Nils inte lyckades göra sannolikt att den ombyggda delen av byggnaden skulle användas i yrkesmässig korttidsuthyrning fick han inget avdrag för momsen på utgifterna för ombyggnaden.
Dom 2016-08-29, mål nr 536-537-14
Företagsaktuellt nr 6 2016
Vi presenterar kort ett urval av de nya lagar och förordningar som har trätt ikraft runt halvårsskiftet 2016 och som kan komma att påverka dig och ditt företag.
RUT-avdraget har utvidgats till att omfatta ytterligare trädgårdstjänster samt även flytt- och it-tjänster. RUT-avdrag för trädgårdstjänster omfattar nu även beskärning och borttagning av träd och buskar.
RUT-avdrag har införts för flyttjänster avseende flytt av bohag och annat lösöre mellan bostäder samt till och från magasinering i samband med flytt mellan bostäder.
För it-tjänster gäller RUT-avdrag för arbeten som avser installation, reparation och underhåll av data- och informationsteknisk utrustning, dataprogram och dataförbindelser samt handledning och rådgivning i samband med sådant arbete, när arbetet, handledningen och rådgivningen utförs i eller i nära anslutning till bostaden.
Genom lagändring har EUs insättningsgarantidirektiv införts i svensk rätt. Insättningsgarantin är ett konsumentskydd för sparande på konto. Skyddet innebär att du får ersättning av staten om det institut där du har dina pengar går i konkurs. Ändringarna innebär bland annat att ersättningsbeloppet har fastställts till 950 000 kr per kund och sparinstitut. Det har även blivit möjligt att få ett högre ersättningsbelopp, max fem miljoner kronor, om insättningarna är medel från en försäljning av privatbostad eller vissa särskilda livshändelser, som exempelvis att en anställning har upphört. Utbetalningstiden har förkortats från 20 till 7 arbetsdagar och informationen till insättarna har förbättrats.
Immaterialrättsliga, konkurrensrättsliga och marknadsföringsrättsliga frågor är av stor betydelse för ett väl fungerande näringsliv, en effektiv konkurrens och ett starkt konsumentskydd. Tidigare har systemet för domstolsprövningar på dessa rättsområden varit både splittrat och ineffektivt.
Domstolsprövningen har nu samlats i två särskilda domstolar. I första instans Patent- och marknadsdomstolen vid Stockholms tingsrätt och i andra instans Patent- och marknadsöverdomstolen vid Svea hovrätt. Som en konsekvens av nyordningen har Patentbesvärsrätten och Marknadsdomstolen upphört som myndigheter.
En ny lag om patent- och marknadsdomstolar har införts med bestämmelser om hur mål och ärenden ska handläggas i domstolarna och om domstolarnas sammansättning. I lagen finns även bestämmelser om prejudikatbildningen för de mål och ärenden som ska handläggas i patent- och marknadsdomstolarna.
Innan ett företag lånar ut pengar till en konsument måste det göras en kreditprövning. Konsumentverket kan förbjuda ett företag som inte gör tillräckliga kreditprövningar att lämna krediter till konsumenter.
Enligt tidigare regler gällde ett sådant förbud dock först från och med att beslutet hade fått laga kraft. Det innebar att företag som inte följde regeln om att göra kreditprövning kunde fortsätta att låna ut pengar om beslutet överklagades. Ändringen i konsumentkreditlagen innebär att Konsumentverkets beslut om förbud för en näringsidkare att lämna krediter kan gälla omedelbart.
Möjligheterna att bedriva kooperativt företagande har förbättrats och lagstiftningen har anpassats till dagens förutsättningar vad gäller verksamhet, organisation och kapital. Exempel på ändringar är att möjligheten att bedriva verksamheten i ett delägt företag har vidgats, att föreningarna nu kan anta medlemmar som bara bidrar med kapital, att enbart ett stämmobeslut krävs för stadgeändringar och att kapitalskyddet har förstärkts. Flera av ändringarna omfattar även bostadsrättsföreningar och andra särskilda kooperativa företagsformer.
De nya reglerna berör stora delar av revisorernas verksamhet. Bland annat har kraven skärpts på revisorernas oberoende. Möjligheten för en revisor att lämna konsulttjänster till det granskade företaget har inskränkts. Börsbolag, banker och försäkringsbolag måste byta revisionsbyrå efter viss tid (så kallad byrårotation). Revisionsberättelsen ska nu innehålla mer information än tidigare. Revisorsnämnden har fått nya sanktionsmöjligheter, bland annat sanktionsavgifter. Ändringarna bygger på EU-regler, det så kallade revisionspaketet.
Företagsaktuellt nr 5 2016
Om ett aktiebolags handel med värdepapper ska ses som värdepappersrörelse bör omsättningen uppgå till minst sju miljoner kronor. Det framgår av ett ställningstagande från Skatteverket.
Ett aktiebolags handel med värdepapper utgör normalt kapitalförvaltning och beskattas enligt kapitalreglerna. Med detta avses i korthet att aktier och andelar kan omfattas av reglerna om näringsbetingade andelar, vilket innebär att kapitalvinster och utdelningar i normalfallet är skattefria och förluster inte är avdragsgilla.
Aktier och andelar som inte är näringsbetingade kallas kapitalplaceringsandelar. Kapitalvinster för sådana andelar tas upp det år då tillgången säljs och kapitalförluster dras av när förlusten är definitiv. Förluster får endast dras av mot vinster på delägarrätter inom koncernen (aktiefållan).
När handeln bedrivs i sådan omfattning att den är självständig och yrkesmässig kan handeln under vissa förutsättningar utgöra värdepappersrörelse. Värdepapperen behandlas då som lagertillgångar. Det sker då en kollektiv värdering till antingen anskaffningsvärdet eller det verkliga värdet. En värdering till verkligt värde medför att värdenedgångar kvittas mot värdeuppgångar och att den totala värdeförändringen på innehavet av värdepapper påverkar beskattningen som skattepliktig intäkt respektive avdragsgill kostnad. Vinster och förluster vid en försäljning blir skattepliktiga respektive avdragsgilla.
Enligt Skatteverket bör man som regel kunna utgå ifrån att det rör sig om sådan yrkesmässig handel som ska bedömas som värdepappersrörelse om:
Omständigheterna i det enskilda fallet måste dock alltid beaktas.
Skatteverket anser att den viktigaste omständigheten är omsättningshastigheten på värdepappersinnehavet, eftersom den tydligast indikerar bolagets avsikt att hastigt omsätta sitt innehav. Innehavets omsättningshastighet kan beräknas till omsättningen dividerad med genomsnittligt värde på innehavet. Med genomsnittligt värde på innehavet avses summan av ingående och utgående värde på innehavet dividerat med två.
I rättspraxis från 1980-talet godtogs en omsättning på som lägst tre miljoner kronor. Skatteverket ansåg dock redan 2003 att en justering till cirka sex miljoner kronor var motiverad. Nu anser Skatteverket att en ny uppräkning bör göras. 1980-talets lägstanivå kan idag anses motsvara en omsättning på minst sju miljoner kronor.
För att värdepappersrörelse ska föreligga bör det finnas en viss kontinuitet i handeln. Man bör därför beakta förhållandena under flera beskattningsår. Handeln bör även ske med viss kontinuitet under varje enskilt år.
SKV ställningstagande 2016-07-04, dnr 131 137580-16/111
Företagsaktuellt nr 5 2016
Skatteverket har i ett ställningstagande redogjort för beskattningskonsekvenserna för den som har en solcellsanläggning på sin jordbruksfastighet. Avgörande för beskattningen är var på fastigheten anläggningen är belägen och var elen förbrukas.
Ett småhus med tillhörande tomtmark på en lantbruksenhet räknas som en privatbostad om småhuset till övervägande del används för eget eller närståendes boende. Övrig del av fastigheten är näringsfastighet. Inkomstbeskattningen styrs av på vilken del av jordbruksfastigheten som solcellsanläggningen är placerad.
Om anläggningen är placerade på den del som är privatbostad, ska inkomsterna från försäljning av el beskattas som inkomst av kapital. Beskattning sker endast för den del av de sammanlagda inkomsterna från privatbostaden som överstiger 40 000 kr.
Är anläggningen placerad på den del som är näringsfastighet, till exempel på en ekonomibyggnad, ska inkomsterna från försäljning av el beskattas som inkomst av näringsverksamhet. Uttag av el som förbrukas i privatbostaden ska tas upp som näringsinkomst. Avdrag för värdeminskning och reparation och underhåll av anläggningen får göras i näringsverksamheten.
För en vanlig solcellsanläggning på cirka 15-20 kW gäller att om ingen el överförts till det koncessionspliktiga elnätet medför inte elproduktionen att den som producerar elen är skattskyldig. Den som producerar elen ska alltså inte betala energiskatt, varken för egenförbrukad el eller för el som levererats till annan utan att överföras till det koncessionspliktiga elnätet. Det gäller för alla anläggningar som har en installerad effekt som understiger 255 kW.
Om elproduktionen är näringsverksamhet och el överförts till det koncessionspliktiga elnätet är elen skattepliktig i den del den överförts till elnätet.
För solcellsanläggning som har en toppeffekt på 255 kW och för den som äger flera elproduktionsanläggningar gäller andra regler.
Den som installerar en anläggning för produktion av el och har avtal om att antingen all el eller endast överskottsel ska levereras ut på nätet mot ersättning bedriver en självständig ekonomisk verksamhet. Det innebär att en sådan elproducent är skyldig att registrera sig för och betala moms.
Omsättningens storlek och mängden producerad el har ingen betydelse för bedömningen. Det har ingen betydelse om den fastighet som anläggningen är installerad på är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet.
När en vara eller en tjänst köps in för att användas i en momspliktig verksamhet så har man avdragsrätt för ingående moms på inköpet. Avdragsrätten begränsas dock om inköpet avser stadigvarande bostad.
Det har alltså betydelse för avdragsrätten för ingående moms vad anläggningen ska leverera elen till. Men det saknar betydelse i momshänseende om anläggningen installerats på mangårdsbyggnaden, en ekonomibyggnad eller på annan plats på jordbruksfastigheten.
Avdragsrätten bedöms enligt följande.
SKV ställningstagande, 2016-07-01, dnr 131 304709-16/111
Företagsaktuellt nr 5 2016
Enligt Högsta förvaltningsdomstolen kan även en likvidator påföras ett företrädaransvar om han inte sköter sitt uppdrag. Betalningsansvaret sänktes dock från 716 miljoner till två miljoner kronor.
I det aktuella målet hade en person utsetts till frivillig likvidator av bolagsstämman i två bolag. När de aktuella skatterna som uppgick till 716 miljoner kronor förföll till betalning var personen fortfarande likvidator. I egenskap av likvidator var personen bolagens legale företrädare med de skyldigheter som styrelsen i ett bolag utan vd normalt har. Skatteverket ansökte därför om företrädaransvar för likvidatorn avseende de förfallna skatteskulderna. En ansökan som förvaltningsrätten biföll.
Enligt Skatteförfarandelagen kan en företrädare för ett aktiebolag eller annan juridisk person, tillsammans med bolaget, bli personligt betalningsansvarig för bolagets obetalda skatter och avgifter. För det krävs att han agerat grovt oaktsamt. Finns det särskilda skäl kan han dock bli befriad från betalningsansvar.
För att undvika ansvar måste företrädaren få till stånd en samlad avveckling av bolagets skulder genom en konkursansökan, betalningsinställelse med syfte att inleda ackordsförhandling eller en ansökan om företagsrekonstruktion. Det måste han se till att göra senast på förfallodagen.
Syftet med reglerna om företrädaransvar är att sätta gränser för hur länge en förlustbringande verksamhet ska få fortsätta. Reglerna avser även att skydda befintliga och tillkommande fordringsägare.
Högsta förvaltningsdomstolen, HFD, konstaterade att de aktuella bolagen inte ägde några nämnvärda tillgångar när de trädde i likvidation. Det borde därför redan när likvidationsförfarandet inleddes ha stått klart för likvidatorn att bolagen inte skulle kunna betala skatteskulderna på förfallodagen. Att då inte omgående utan först efter två månader respektive ett år försätta bolagen i konkurs innebar enligt HFD att likvidatorn hade agerat grovt oaktsamt.
När det gällde vilket belopp likvidatorn skulle göras ansvarig för framhöll HFD att likvidatorn inte tillhörde den personkrets som reglerna om företrädaransvar avser att träffa. Han har inte haft något ägarintresse i bolagen. Någon verksamhet hade inte bedrivits i bolagen under den tid likvidationen pågick och statens fordran växte inte heller.
Enligt HFD skulle lagens syfte i detta fall uppnås i lika hög grad även om beloppet sattes ned. Men mot bakgrund av att likvidatorn ansågs ha varit grovt oaktsam var det enligt HFD inte rimligt att göra nedsättning med så stort belopp att hela betalningsskyldigheten föll bort. Vid en samlad bedömning fann HFD att betalningsskyldigheten skulle sättas ned från 716 miljoner till två miljoner kr.
Dom 2016-06-02, mål nummer 2680-15
Företagsaktuellt nr 5 2016
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad är direkt avdragsgilla skattemässigt. Även ändringsarbeten som normalt är en ombyggnad kan jämställas med reparation och underhåll. Detta utvidgade reparationsbegrepp gäller utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i verksamheten. Direktavdrag får dock inte göras för åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden.
Vid tillämpning av det utvidgade reparationsbegreppet görs verksamhetsbedömningen utifrån vad som kan anses normalt i företagets näringsverksamhet. Det görs alltså en bedömning av antingen fastighetsägarens eller hyresgästens verksamhet, beroende på vem av dem som bekostar ändringsarbetena.
Utför en fastighetsägare ändringsarbeten i en byggnad på grund av att han ska bedriva en helt annan verksamhet i byggnaden eller i en lokal än den verksamhet som tidigare bedrivits där, är ändringsarbetena inte normala i fastighetsägarens nuvarande verksamhet i byggnaden eller i lokalen. Fastighetsägaren gör då vad man kan kalla en förstagångsanpassning.
Enligt Skatteverket är det ett exempel på en förstagångsanpassning när en fastighetsägare har haft utgifter för ändringsarbeten avseende en lokal som ska hyras ut och som tidigare inte varit uthyrd. Fastighetsägaren har då utfört ändringsarbetena med anledning av en helt annan verksamhet än den som fastighetsägaren tidigare har bedrivit i lokalen.
Skatteverket anser att utgifter för ändringsarbeten i samband med en förstagångsanpassning av en byggnad eller en lokal inte omfattas av det utvidgade reparationsbegreppet. Utgifterna är därför inte direkt avdragsgilla.
Har fastighetsägaren däremot utfört ändringsarbeten som sker på grund av fastighetsägarens nuvarande verksamhet i byggnaden eller lokalen, är verksamheten densamma både före och efter ändringsarbetet. Fastighetsägarens utgifter för ändringsarbetena är då avdragsgilla enligt det utvidgade reparationsbegreppet om övriga förutsättningar för avdrag är uppfyllda.
Det kan till exempel vara en fastighetsägare som hyr ut lokaler för affärs- och kontorsändamål som gör ändringsarbeten i samband med en omdisponering av lokal för nuvarande hyresgäst eller vid byte av hyresgäst.
Om en ny hyresgäst gör ändringsarbeten i en lokal för att han ska kunna använda den i sin verksamhet är ändringsarbetena, enligt Skatteverket, inte normala i hyresgästens verksamhet i lokalen. Utan hyresgästen gör en förstagångsanpassning av lokalen. Utgifterna är därför inte direkt avdragsgilla anser Skatteverket.
Utför en befintlig hyresgäst ändringsarbeten i lokalen på grund av att han ska bedriva en helt annan verksamhet, är ändringsarbetena inte normala i hyresgästens nuvarande verksamhet i lokalen. Även i detta fall är det fråga om en förstagångsanpassning som medför att utgifterna inte är direkt avdragsgilla enligt Skatteverket.
När en befintlig hyresgäst gör ändringsarbeten för den i lokalen bedrivna verksamheten, är utgifterna för ändringsarbetena avdragsgilla enligt det utvidgade reparationsbegreppet om övriga förutsättningar för avdrag är uppfyllda.
SKV ställningstagande 2016-06-02, dnr 131 248999-16/111
Företagsaktuellt nr 5 2016
Regeringen föreslår i en proposition åtgärder för att stärka konsumentskyddet på bolånemarknaden. Förslagen bygger till stor del på EUs bolånedirektiv från 2014.
För många är bostadsköpet den ekonomiskt mest betydande affären de gör i livet. Samtidigt befinner sig kunden i ett kunskapsunderläge i förhållande till de bolåneföretag som lämnar eller förmedlar bostadskrediter. En väl fungerande bolånemarknad är därför av stor betydelse för många människors privatekonomi. Eftersom större delen av utlåningen till hushåll i Sverige består av bostadskrediter är bolånemarknadens funktion och stabilitet även av stor betydelse för samhällsekonomin i stort.
De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2017.
Proposition 2015/16:197
Företagsaktuellt nr 5 2016